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甲級寫字樓需求飆升 房產(chǎn)投資不妨看看寫字樓
華西都市報  李暉 

    今年成都的寫字樓市場無論從供應(yīng)還是需求上都呈現(xiàn)出異常火爆的局面。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布成都物業(yè)報告稱，目前帶動辦公樓租賃市場的力量，主要是成都的跨國公司相繼由乙級寫字樓、舊甲級寫字樓搬至新優(yōu)質(zhì)寫字樓。在此基礎(chǔ)上，今年本地寫字樓的租金將出現(xiàn)溫和增長。同時，企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園的需求也十分旺盛，仲量聯(lián)行認(rèn)為成都將成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地。

    權(quán)威機構(gòu)的報告預(yù)測：投資頂級寫字樓的春天已經(jīng)到來

    甲級寫字樓需求呈飆升狀態(tài)成都甲級寫字樓市場的近兩年的供應(yīng)量比過去五年新增了43％，在第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的觸動和外來企業(yè)進駐步伐的加快，讓甲級寫字樓的市場需求呈現(xiàn)飆升狀態(tài)。據(jù)調(diào)查顯示，盡管甲級寫字樓的空置率呈現(xiàn)出波動，但整體處于下降趨勢。去年甲級寫字樓市場的平均空置率為12.89％，今年，空置率又進一步下降反映出市場處于積極向上的態(tài)勢。如今，成都已經(jīng)成為國家綜合配套改革的“試驗區(qū)”，已經(jīng)進入成都的世界500強企業(yè)數(shù)量比過去翻了一番；成渝“試驗區(qū)”的設(shè)立也將更多的國際化企業(yè)和國內(nèi)一流名企不甘落后紛紛進駐成都市場；再加上本土企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，成都寫字樓市場將面臨無法滿足市場猶如饕餮一般的需求量。因為，市場上原有的寫字樓無論在硬件設(shè)施還是軟性服務(wù)，不僅達(dá)不到這類企業(yè)的要求，甚至已經(jīng)不能滿足部分成長型企業(yè)的需求，市場對甲級寫字樓將呈現(xiàn)出旺盛的需求。頂級寫字樓價格將突破兩萬隨著純寫字樓項目的受寵，物業(yè)的目標(biāo)客戶群也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。成都作為西部中心城市地位的確立和城市價值的日益突出，帶動了駐蓉外籍機構(gòu)的升級。

    許多公司因規(guī)模擴充，辦公場地需求增加了20-30％正在尋求新的辦公場地。越來越多的世界500強和中國500強企業(yè)落子成都，自然把純辦公的寫字樓作為了首選。2006年，成都GDP增長13.8％，實際利用外資達(dá)7.6億美元，同比增長36.6％，經(jīng)濟表現(xiàn)強勁吸引更多跨國公司投資，也帶動甲級寫字樓需求。有業(yè)界人士認(rèn)為，從火熱拿地的背后可以看到，最具寫字樓開發(fā)價值的區(qū)域———城中心和城南的土地價值，在7年之間分別上漲了287％和135％。土地價值的提高，直接帶來的后果就是開發(fā)成本的提高，而隨之引起的將是頂級寫字樓的銷售價格和租金價格一路走高。例如城中心某老牌寫字樓在銷售之初，價格即定為6000元/m2左右，而現(xiàn)今已經(jīng)漲到了10000-12000元/m2的區(qū)間，物業(yè)的升值在80％-100％。而新建的豐德國際廣場、時代廣場等、財富中心等甲級寫字樓租售情況都是非?；鸨?。業(yè)內(nèi)人士由博物館地塊、文化宮地塊、匯通大廈等地塊項目的拍賣價格預(yù)測，未來成都頂級寫字樓的價格至少要突破20000元/m2。投資頂級寫字樓的春天到來近一年以來，成都掛牌拍賣了多處具有影響力的商業(yè)地塊，包括博物館地塊、文化宮地塊、匯通大廈、九龍倉、仁恒項目、銀座大廈以及即將推出的“九三”地塊，這些商業(yè)地塊在地段和規(guī)模上都具有見少買少的特點。關(guān)于這些地塊的用途業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些地塊都將被開發(fā)為甲級寫字樓。今年，在老牌寫字樓租金不斷下降的情況下，甲級寫字樓的租金卻一路飆升，保持著良好的增長勢頭。隨著一部分具有國際財團背景的開發(fā)商介入，成都甲級寫字樓開發(fā)也提升到與國際接軌的水平。從力寶集團、嘉德、九龍倉、仁恒等實力外資公司大量的吸納土地、預(yù)備開發(fā)頂級寫字樓的計劃中可以推測，成都的頂級寫字樓價格將繼續(xù)增長，物業(yè)價值將持續(xù)提升，投資成都頂級寫字樓的春天已經(jīng)到來。成都甲級寫字樓稀缺的事實不容回避。作為西南中心城市，成都近年來吸納了許多大型國際企業(yè)進駐。甲級租金和售價更加穩(wěn)定也顯示了成都寫字樓將是一個更加繁榮的市場。從2002年到2007年第一季度，甲級寫字樓單位面積租金從78.25元m2持續(xù)上升到101.35元，共上升了23元；每平方米的售價從2002年的8128元增加到2007年的10349元，總共增長超過2000元。仲量聯(lián)行的報告顯示，去年寫字樓租金微升0.5％，全年上升了3.8％。今年第一季度，成都寫字樓平均凈租金按季上升1.6％。預(yù)計今年將有約9萬平方米的辦公樓落成，空置率會因而上升。不過，隨著租戶為擴展業(yè)務(wù)而增租或?qū)k公室進行升級，空置率會穩(wěn)步下降。仲量聯(lián)行預(yù)測，雖然部分舊寫字樓可能減租以留住現(xiàn)有租戶，但隨著優(yōu)質(zhì)寫字樓的落成，租金還將溫和增長。