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近期，房地產(chǎn)“限購”、“限售”政策又有大變化。政策變動之下，房地產(chǎn)買賣合同違約事件頻頻爆發(fā)。這樣的背景下，房地產(chǎn)買賣合同違約金是否會進一步引發(fā)稅務爭議?新盛唐集團為各位分析違約金應如何繳稅，及如何防范稅法風險。

一波猛烈的“限購風”刮過，也帶來一些悲情故事：很多人一夜之間徹底失去了購房資格，很多人想買房但銀行貸款緊收、首付比例猛漲而不得不放棄;還有一些人本已經(jīng)簽訂了購房協(xié)議或者支付了購房定金，卻因“限購令”而不得不違約，并基于種種具體原因最終支付了違約金。那么，房地產(chǎn)限購過程中產(chǎn)生的違約金應如何繳稅呢?

在所得稅層面，不管收取違約金的是公司還是個人，其所得是沒有爭議的，按照相關稅法繳納所得稅即可。而對于房地產(chǎn)限購過程中產(chǎn)生的違約金是否要繳納增值稅，則需要看其是誰收取的：房屋產(chǎn)權所有者還是房產(chǎn)中介公司。在此，我們重點討論房地產(chǎn)限購過程中產(chǎn)生的違約金應如何繳納增值稅的問題。

第一種情形：違約金由房屋產(chǎn)權所有者收取

財稅〔2016〕36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》明確，銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例實施細則》對價外費用則作了更詳細的解釋，明確價外費用包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。

違約金的表現(xiàn)形式有很多，是否屬于價外費用，應當分析其是否依“價”而生。增值稅的價外費用屬于整個經(jīng)濟業(yè)務環(huán)節(jié)的重要組成部分，是依附于經(jīng)濟業(yè)務的完成而存在的。違約金為房屋產(chǎn)權所有者收取，在整個經(jīng)濟行為的過程中，沒有房產(chǎn)成交，違約金也就沒有依附于增值稅應稅業(yè)務。該違約金是獨立存在的補償款，不屬于增值稅的納稅范圍，因此不用繳納增值稅。

第二種情形：違約金由房產(chǎn)中介公司收取

在房屋買賣過程中，房產(chǎn)中介公司提供的是經(jīng)紀代理服務，在整個違約事實發(fā)生的過程中，代理服務已經(jīng)發(fā)生。雖然最后購房沒有成交，房產(chǎn)中介公司收取不了中介費，但因此產(chǎn)生的違約金是對其代理服務的補償，是依附于經(jīng)紀代理服務這一應稅業(yè)務的，因此，房產(chǎn)中介公司收取的違約金應該按照代理經(jīng)紀服務按6%的稅率繳納增值稅。新盛唐房產(chǎn)開發(fā)為大家詳細講解限購中的違約金繳納。

現(xiàn)實中，由于政策限購導致的違約，向房屋中介支付違約金的情況也會更多一點，畢竟以“補償勞務”等說法，也較能得到購房者的理解。

不過，需要說明的是，如果房產(chǎn)中介公司是受房屋產(chǎn)權所有者委托代為收取的違約金，則不需要繳納增值稅。財稅〔2016〕36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

不過，在具體實務操作中，房產(chǎn)中介應注意要求房產(chǎn)所有者開具相關發(fā)票，以免發(fā)生稅務風險。

上述屬于增值稅納稅范圍的違約金，納稅義務發(fā)生時間如何確認呢?財稅〔2016〕36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：(一)納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。因此，房產(chǎn)中介收到違約金的當天，為納稅義務發(fā)生時間。