丁香五月天之婷婷影院_人人超碰caoporen国产_亚洲欧美成αv人在线观看_久久免费精品视频99re

小戶(hù)型寫(xiě)字樓將成為投資新寵
新聞來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

    核心內(nèi)容：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在100~400平方米的辦公空間即可滿(mǎn)足這部分企業(yè)的辦公需求。這類(lèi)企業(yè)主要有三種類(lèi)型：一類(lèi)是以貿(mào)易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)，占地面積不需太大；第三類(lèi)是高科技企業(yè)的辦事處，他們看中的是升級(jí)潛力和智能化系統(tǒng)。小戶(hù)型寫(xiě)字樓將成為投資新寵

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在100~400平方米的辦公空間即可滿(mǎn)足這部分企業(yè)的辦公需求。這類(lèi)企業(yè)主要有三種類(lèi)型：一類(lèi)是以貿(mào)易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)，占地面積不需太大；第三類(lèi)是高科技企業(yè)的辦事處，他們看中的是升級(jí)潛力和智能化系統(tǒng)。

    近年來(lái)投資者對(duì)商住樓的投資熱度開(kāi)始急劇下降。個(gè)別投資者閑散的資金只有幾十萬(wàn)，這部分資金不夠投資高端寫(xiě)字樓，投資商鋪也買(mǎi)不了多大面積，這部分客戶(hù)就把投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向適合投資的小戶(hù)型寫(xiě)字樓產(chǎn)品上，他們對(duì)小戶(hù)型寫(xiě)字樓趨之若鶩的原因在于，租金持續(xù)走高及投資小戶(hù)型寫(xiě)字樓首付比較低，未來(lái)升值潛力非常大。小戶(hù)型寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)一直向好，市場(chǎng)中的一些小波動(dòng)不會(huì)影響投資者對(duì)小戶(hù)型寫(xiě)字樓的看好。

    2006年6月19日，北京市工商局登記部門(mén)下發(fā)的《關(guān)于從嚴(yán)審查住所使用證明文件的通知》（北京市工商局[2006]第14號(hào)文件）正式實(shí)施。明確提出“暫停利用居民住宅從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的登記注冊(cè)”。此規(guī)定使一大批小公司、創(chuàng)業(yè)型公司失去低成本的辦公場(chǎng)所，如各種創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)公司等。而這部分公司由于受行業(yè)特點(diǎn)、資金實(shí)力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場(chǎng)所，很難支付寫(xiě)字樓高額的租金和物業(yè)費(fèi)，同時(shí)更需要與寫(xiě)字樓相似的辦公環(huán)境和配套服務(wù)。

獨(dú)立性企業(yè)總部寫(xiě)字樓將進(jìn)一步發(fā)展

    全球500強(qiáng)中有300家左右在中國(guó)建立了地區(qū)總部，僅在北京具有跨國(guó)公司地區(qū)總部性質(zhì)的投資公司已達(dá)100多家，均看好北京擁有國(guó)際化大都市的資源。依托總部型經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)，在中國(guó)一線(xiàn)城市獲取立足之地并樹(shù)立品牌形象已經(jīng)成為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。這種強(qiáng)調(diào)企業(yè)獨(dú)立性的總部寫(xiě)字樓模式包括區(qū)域集群式總部和獨(dú)立總部?jī)煞N類(lèi)型。它們能充分滿(mǎn)足企業(yè)建立公司品牌和展現(xiàn)公司張力的需要，同時(shí)也能通過(guò)獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)文化的營(yíng)造，以及企業(yè)管理的需要。這類(lèi)寫(xiě)字樓已成為企業(yè)自身形象的載體，所代表的不再是一個(gè)群體的形象，而成為某個(gè)單體的專(zhuān)屬形象。這無(wú)疑可以滿(mǎn)足那些希望彰顯企業(yè)自身魅力與形象的公司的辦公需求。2007年國(guó)際化辦公設(shè)施的需求將進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。產(chǎn)品主題化、個(gè)性化發(fā)展趨勢(shì)突顯，人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到更廣泛關(guān)注。

    縱觀目前國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市，不僅在城市郊區(qū)地帶出現(xiàn)了以突出企業(yè)自身形象、顯示自身特征和實(shí)力的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，在用地緊張的城市中心區(qū)繁華地段，也開(kāi)始出現(xiàn)小規(guī)模的獨(dú)棟式企業(yè)總部組團(tuán)，目前對(duì)獨(dú)立性企業(yè)總部寫(xiě)字樓有強(qiáng)烈需求的主要有三類(lèi)客戶(hù)：一是“中”字頭企業(yè)，以占據(jù)最顯要的區(qū)位和外在形象作為第一訴求；二是外地進(jìn)駐一線(xiàn)城市的企業(yè)，主要是受一線(xiàn)城市總部資源的輻射而設(shè)立總部型機(jī)構(gòu)的企業(yè)；三是各行業(yè)的龍頭企業(yè)，企業(yè)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，業(yè)務(wù)穩(wěn)定，但急需行業(yè)品牌的提升。就專(zhuān)業(yè)來(lái)說(shuō)這類(lèi)寫(xiě)字樓適合電子、通訊、IT等高科技及保密性要求較高的行業(yè)。

綠色和可持續(xù)將進(jìn)一步發(fā)展

    高舒適度、低能耗的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)，世界范圍內(nèi)的能源危機(jī)和中國(guó)能源上的緊缺都使得建筑能耗問(wèn)題受到越來(lái)越多的關(guān)注。2005年7月1日開(kāi)始實(shí)施的公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)于新一代寫(xiě)字樓產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，有了更為嚴(yán)格的限制。同時(shí)，建筑節(jié)能也已成為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同關(guān)注的問(wèn)題，建筑能耗直接影響到后期的運(yùn)營(yíng)成本，國(guó)外資料顯示，一棟寫(xiě)字樓產(chǎn)品使用壽命按30年計(jì)算，它的運(yùn)營(yíng)成本將是這個(gè)建筑投資的3倍。作為業(yè)主來(lái)講，特別是持有物業(yè)的業(yè)主，能耗是不得不關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。節(jié)能無(wú)疑成為生態(tài)節(jié)能型寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的核心目標(biāo)。

    目前開(kāi)發(fā)商對(duì)于綠色建筑標(biāo)識(shí)的興趣可能在于促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售，并不僅僅是環(huán)境意識(shí)促使開(kāi)發(fā)商去建造綠色建筑。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，綠色建筑可節(jié)能30％到70％，維護(hù)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用相應(yīng)地減少，而且出租率也將得到提高，因?yàn)樵S多公司都更青睞健康的辦公室；對(duì)于業(yè)主和使用者來(lái)說(shuō)，他們承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用，更多考慮的是室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)、服務(wù)以及舒適性對(duì)他們商業(yè)活動(dòng)的影響。國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓過(guò)去多半為并不節(jié)能的全封閉寫(xiě)字樓，片面學(xué)習(xí)國(guó)外寫(xiě)字樓外觀形象，沒(méi)有真正理解歐洲節(jié)能技術(shù)的要點(diǎn)，某些項(xiàng)目斷章取義使用一些具體的單項(xiàng)建筑技術(shù)，（如盲目采用封閉式雙層玻璃幕墻），或者盲目提高裝修標(biāo)準(zhǔn)或堆砌高新技術(shù)。這些采用節(jié)能技術(shù)的方式并不適合中國(guó)氣候，不能達(dá)到生態(tài)節(jié)能的目的，反而帶來(lái)高能耗。

    從近兩年的市場(chǎng)情況來(lái)看，整幢收購(gòu)和企業(yè)自建高檔寫(xiě)字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國(guó)企和跨國(guó)企業(yè)扮演買(mǎi)方角色的機(jī)會(huì)較多。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象并非對(duì)租賃模式的否定，而是從另一方面說(shuō)明，寫(xiě)字樓的投資價(jià)值已經(jīng)凸顯。

市場(chǎng)需求差異化明顯

    不同區(qū)域和城市的寫(xiě)字樓發(fā)展呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。一個(gè)區(qū)域和城市的寫(xiě)字樓需求旺盛程度與當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。從國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局來(lái)看，以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、廣州、深圳為代表的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨于穩(wěn)定性的增長(zhǎng)，在這樣的背景下，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代末期開(kāi)始逐步走向成熟，而租售需求也相對(duì)旺盛。上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平自亞洲金融風(fēng)暴之后就穩(wěn)步上升；而北京市場(chǎng)對(duì)每年巨大新增供應(yīng)量的消化能力也讓人對(duì)其前景保持樂(lè)觀。

    與此同時(shí)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步走強(qiáng)，中國(guó)概念成為國(guó)際資本青睞的對(duì)象。近兩年來(lái)，國(guó)際資本進(jìn)入內(nèi)地一線(xiàn)城市（主要是北京、上海兩地），收購(gòu)成熟寫(xiě)字樓物業(yè)的事件時(shí)有發(fā)生。我們認(rèn)為，只要全球流動(dòng)性過(guò)剩的格局沒(méi)有發(fā)生根本改變，人民幣穩(wěn)步升值的態(tài)勢(shì)仍然保持下去，那么國(guó)際資本對(duì)一線(xiàn)城市成熟寫(xiě)字樓的收購(gòu)需求仍將存在。而且，亞洲REITs市場(chǎng)的建立，為這些國(guó)際資本的退出提供了一條便捷通道，從而解決了其后顧之憂(yōu)。

    相對(duì)而言，二、三線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)起步較晚，有待進(jìn)一步的市場(chǎng)培育。畢竟，寫(xiě)字樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。對(duì)二、三線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)考察，需要關(guān)注這些城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。按照一般規(guī)律，在一個(gè)總部集中和高端服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市，寫(xiě)字樓的需求更為強(qiáng)勁。比如天津的濱海新區(qū)，作為國(guó)家新批的金融改革試點(diǎn)區(qū)域，這一區(qū)域的寫(xiě)字樓需求在未來(lái)幾年的上升趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)比較明顯。而在珠江三角洲地帶，核心城市周邊的二、三線(xiàn)城市，一般是沿著“三來(lái)一補(bǔ)”的模式發(fā)展起來(lái)的，對(duì)寫(xiě)字樓的需求就相對(duì)較少。

寫(xiě)字樓的商品化程度提高

    從國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，寫(xiě)字樓產(chǎn)品的投資特性將逐步顯現(xiàn)。在市場(chǎng)化程度不高的時(shí)期，國(guó)內(nèi)企業(yè)建造寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)模式以零散銷(xiāo)售為主，便于及時(shí)回收資金。這一方式在各城市中低檔次寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)上仍然可以看到。這一方式的選擇很大程度上受制于開(kāi)發(fā)商的資金約束。

    隨著市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的理解加深，收取租金的經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始受到市場(chǎng)的追捧，尤其是在頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)上表現(xiàn)突出。選擇這一模式的開(kāi)發(fā)商通常具有一定的資金實(shí)力和長(zhǎng)期的耐心，同時(shí)對(duì)所開(kāi)發(fā)物業(yè)的價(jià)值升值潛力表現(xiàn)出很強(qiáng)的自信。同時(shí)，這一模式有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的整體運(yùn)營(yíng)，在較長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中樹(shù)立企業(yè)品牌。

    但這并不說(shuō)明租賃模式優(yōu)于銷(xiāo)售模式。從近兩年的市場(chǎng)情況來(lái)看，整幢收購(gòu)和企業(yè)自建高檔寫(xiě)字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國(guó)企和跨國(guó)企業(yè)扮演買(mǎi)方角色的機(jī)會(huì)較多。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象并非對(duì)租賃模式的否定，而是從另一方面說(shuō)明，寫(xiě)字樓的投資價(jià)值已經(jīng)凸顯。未來(lái)幾年，主要一線(xiàn)城市中心的寫(xiě)字樓土地供應(yīng)稀缺，現(xiàn)有高檔寫(xiě)字樓產(chǎn)品也相對(duì)較少，再加上人民幣的穩(wěn)步升值，未來(lái)城市中心的高檔寫(xiě)字樓價(jià)值上升的潛力明顯增加。在此背景下，搶占市場(chǎng)稀缺資源，一方面可以提升企業(yè)形象，另一方面可以坐擁物業(yè)升值，對(duì)于“財(cái)大氣粗”的購(gòu)買(mǎi)方而言，是不二之選。

高端寫(xiě)字樓配置升級(jí)

    高端寫(xiě)字樓更加重視城市交通、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等要求。未來(lái)幾年寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)的提高，集中反映在這三方面，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)和開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)。區(qū)位及交通因素更加重要。在企業(yè)選址的因素中，交通流線(xiàn)越來(lái)越擁有更重要的權(quán)重。高素質(zhì)的外資企業(yè)是高檔寫(xiě)字樓的主力客戶(hù)，約占42％。隨著中國(guó)外企的進(jìn)駐，對(duì)高檔寫(xiě)字樓需求加大，外企更多地考慮招聘本地員工。

    交通狀況成為影響入駐企業(yè)效率和發(fā)展速度的首要因素。具有較好成長(zhǎng)空間的高端寫(xiě)字樓通常都是位于黃金區(qū)位的交通核心區(qū)域，臨近兩條以上的主干道，有多種交通工具和地鐵直達(dá)。建筑硬件設(shè)施提高。在經(jīng)歷激烈動(dòng)蕩的高速發(fā)展時(shí)間之后，成熟的開(kāi)發(fā)商已不看重華而不實(shí)的外裝內(nèi)飾，而更加注重寫(xiě)字樓高效的辦公商務(wù)環(huán)境和健康舒適的室內(nèi)空間。例如，高端寫(xiě)字樓更加注重電梯配置，一般3000平方米就應(yīng)配備一部電梯。電梯數(shù)量同電梯的組合形式、控制方式、運(yùn)行速度都有密切的關(guān)系。一些地理環(huán)境很好，外觀相當(dāng)不錯(cuò)的寫(xiě)字樓在出租市場(chǎng)遭到冷落，就是由于電梯數(shù)量不足，高峰時(shí)期長(zhǎng)時(shí)間擁擠等候，導(dǎo)致租戶(hù)流失。成功案例，如上海外灘中心，2200平方米的標(biāo)準(zhǔn)樓層面積，共50層，配備了21部電梯，候梯時(shí)間不超過(guò)30秒，很好解決了內(nèi)部豎向交通。