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成都新商圈 爆發(fā)呈現(xiàn)

    成都商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷著一場蓄勢和重大調(diào)整：外資紛紛加速進入，大舉進軍商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域；零散的社區(qū)商鋪越來越多地被集中式商業(yè)替代；缺乏規(guī)劃定位的商業(yè)招商舉步維艱。

    “現(xiàn)在中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)在減少，并逐漸達到飽和，城市商業(yè)由城市中心區(qū)域向二環(huán)路周邊及其以外擴散，是城市發(fā)展和城市商業(yè)發(fā)展的一個大趨勢?！彼拇ㄊ∩虡I(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會會長冉立春指出，二環(huán)路周邊和2.5環(huán)附近是百貨公司此后一段時間搶奪的焦點；而在三環(huán)外，住宅產(chǎn)業(yè)尤為興盛的城南新區(qū)和溫江新城也將出現(xiàn)大型商業(yè)集群，成都百貨賣場也由此進入了一個大洗牌前的高速發(fā)展時期。

    事實上，2008～2009年，商用物業(yè)放量將是不爭的事實。從土地供應(yīng)來看，2006年商住規(guī)劃用地成交3015畝，純商業(yè)用地共計成交688.8172畝；而在2007年，南三環(huán)外、溫江新城均有近千畝商業(yè)用地釋放出來，而在城東東二環(huán)建設(shè)路區(qū)區(qū)方圓兩公里內(nèi)，大批商住用地的開發(fā)之下，就至少有30萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在或即將推向市場。據(jù)測算，這些地塊將于2008年和2009年集中推向市場，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量將達數(shù)百萬平方米，是近一兩年放量的數(shù)倍之多。

    長期以來，市中心春鹽商圈獨大的局面使得市中區(qū)人口高度密集，而這些新商圈一旦浮出水面，依托區(qū)域內(nèi)強大的住宅產(chǎn)業(yè)拉動，以及越來越便捷的交通支持，不但正在暗暗地把大批人口引入新的區(qū)域，甚至讓這些新區(qū)域有可能成為未來成都零售業(yè)的新爆發(fā)點。

    據(jù)戴德梁行研究顧問部預(yù)測，未來1～3年將是成都商業(yè)地產(chǎn)走向成熟、理性發(fā)展的階段。隨著地鐵和輕軌的修建、城市向東和向南發(fā)展，商業(yè)格局將面臨重新整合和升級。

開發(fā)商加速洗牌

新商業(yè)補充需求

    自從前年“國六條”頒布，以及土地增值稅的高企，長期以來以商鋪銷售為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)似乎一時難以獨領(lǐng)房產(chǎn)投資產(chǎn)品的鰲頭，被大批涌現(xiàn)的高端住宅物業(yè)所掩蓋。

    據(jù)了解，近兩年來眾多開發(fā)商面對國土局掛出的商業(yè)用地招拍掛公告顯得極為謹慎，甚至有的開發(fā)商為了避免讓土地增值稅“吞噬”掉原本打在算盤內(nèi)的高額利潤，反而不惜讓其開發(fā)物業(yè)的商業(yè)面積大幅縮水，以賺取相對較高的稅后利潤。此外，因為只要不交易便不可能產(chǎn)生增值，也就無法清算征收，所以也有一些具備一定資金實力的開發(fā)商將商業(yè)的一部分變做自己的產(chǎn)業(yè)，只租不售，那么回籠的租金將變做利潤的另一種來源，卻免去了這部分商業(yè)物業(yè)土地增值稅的征收?？偟目磥恚趯Υ虡I(yè)物業(yè)開發(fā)的問題上，開發(fā)商已經(jīng)慎之又慎。而同時，一些有實力的開發(fā)企業(yè)，尤其是上市公司正在抓住市場空隙，大力增加自己的商業(yè)用地儲備，以期在未來擴大資產(chǎn)盤值。

    冉立春認為，近一兩年來成都商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了較大變化，如整體售價攀升，整體持有、只租不售物業(yè)體量激增。一方面是商家對商用物業(yè)需求很大，一方面卻是真正符合商家要求的商鋪匱乏。這些，都給成都商業(yè)地產(chǎn)的突圍預(yù)留了空間。

城南新區(qū)＝新市中心？

    以目前城南新區(qū)土地和住宅的供應(yīng)量以及品質(zhì)來看，南三環(huán)外天府大道沿線無疑已經(jīng)成為了炙手可熱的新住區(qū)。

    事實上，自2003年以來，新城南陸續(xù)推出地塊，包括住宅用地和商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，住宅用地成交行情一路看好，但商業(yè)金融用地價格幾乎一直在原地踏步。

    新城南土地之所以是這樣的行情，主要受不同性質(zhì)土地的開發(fā)節(jié)奏和市場狀況影響。投資開發(fā)商一拿到住宅用地，很快就可以投入開發(fā)，獲取投資收益，尤其在房價看漲的時候就表現(xiàn)得更加明顯。但商業(yè)用地就是另外一番景象，開發(fā)商普遍認為開發(fā)時機還不成熟，過去幾年間拿下的地大多處于待開發(fā)狀態(tài)。

    不過，在高新區(qū)管委會、世紀城新會展中心、天府軟件園等重大市政工程以及科創(chuàng)中心片區(qū)即將建成投入使用的帶動下，新城南核心商務(wù)區(qū)建設(shè)正在提速。目前，天府軟件園2期、新希望國際商務(wù)大廈、中國電力大廈（四川）、中信大廈等都在全面開工建設(shè)，新城南的發(fā)展勢頭日益看好。而且兩年后，貫通成都南北的地鐵1 號線將基本建成，更意味著新城南建設(shè)將駛向快車道。

    2007年，新城南集中推出約10宗商業(yè)金融用地，不僅正逢其時，而且均地處新城南核心商務(wù)區(qū)。通常說的新城南包括北到火車南站，南到華陽，東到成仁路和中和鎮(zhèn)，西到成雅高速路等廣闊的區(qū)域。但新城南核心商務(wù)區(qū)則指三環(huán)路以南，錦江府河以西及以北，以及站華路以東的區(qū)域。專家認為，這一區(qū)域不同于成都其他任何區(qū)域，絕不是搞單一的房地產(chǎn)開發(fā)，而是要建設(shè)一座現(xiàn)代化新城，將集行政辦公、金融商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)會展、購物休閑、生態(tài)居住等功能為一體，將成為成都城市最現(xiàn)代化的新中心，類似于上海新浦東。而2006年8月16日出讓的84畝文化娛樂用地將建成南部新區(qū)第一個大型市民娛樂消費場所新益州城市廣場，由五星級電影院線支撐起該項目的商業(yè)主體，這里將成為未來南三環(huán)外新商圈的核心。

    而在南三環(huán)內(nèi)，外神仙樹板塊，歐尚2號店、迪卡儂即將開業(yè)，連同一年前開業(yè)的宜家家居成都標(biāo)準(zhǔn)店，該區(qū)域內(nèi)的世界500強商業(yè)零售企業(yè)已達3家，而成都家裝建材巨擘富森·美家居也在該區(qū)域亮出了招牌，一個“田”字型的一流居家商業(yè)配套體系已經(jīng)定型。

    專家認為，由于高容積率的土地規(guī)劃，未來幾年，南三環(huán)內(nèi)外將涌入數(shù)十萬居民，而隨著大批企業(yè)的入駐，這些居民將定點在這里居住、生活、消費、工作和學(xué)習(xí)，昔日的郊區(qū)將成為一個新的市中心。

棄住從商

    兩天前，來自香港的新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)公開宣布，未來將投資160億元在城東建設(shè)金融商務(wù)中心，打造成都第一高樓，具體位置就在東大街東二環(huán)外側(cè)，這是一個與建設(shè)路十指緊扣的區(qū)域，東二環(huán)及建設(shè)路片區(qū)的商業(yè)價值再度浮現(xiàn)在市民眼前。

    方圓1平方公里內(nèi)，建設(shè)路目前的在建項目幾乎都是商住合一，僅首創(chuàng)、萬科、淺水半島、龍湖·三千里、華裕高地、頤和家園等幾個新項目，商業(yè)體量就接近 30萬平方米，加上區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有17萬平方米的SM廣場、成都華聯(lián)、第五大道等，建設(shè)路商業(yè)體量將超過百萬平方米，如此龐大的商業(yè)體量將成為建設(shè)路發(fā)展大商貿(mào)的主要載體和支撐。尤其是龍湖地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)在建設(shè)路的分別兩座超大型商業(yè)物業(yè)，已經(jīng)被人稱作建設(shè)路商圈“雙子星座”，這兩個項目將和已經(jīng)投入使用的 SM廣場將為該片區(qū)吸引大量的人群前來消費。

    根據(jù)成華區(qū)委區(qū)政府的總體定位，建設(shè)路今后將是“現(xiàn)代商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)”，整個城東副中心也將以建設(shè)路為軸線，延伸至二環(huán)路外，橫向則擴展至新鴻路、建設(shè)南路一帶。通過片區(qū)資源優(yōu)勢的整合，這里將建成成華區(qū)的金融、商務(wù)、行政、信息咨詢、零售業(yè)和娛樂中心，會同猛追灣RBD這個都市會客廳，如今的事實已經(jīng)令所有人不再懷疑建設(shè)路商圈即將爆發(fā)出的潛力，更是有業(yè)內(nèi)人士將建設(shè)路片區(qū)定義為是繼春熙路－鹽市口商圈、騾馬市商圈之后的“成都第三商圈”。

    有媒體分析，建設(shè)路目前比較成熟的商業(yè)區(qū)域，一個是以電子科技大學(xué)為驅(qū)動力形成的校園商圈，另一個是八里居住區(qū)自發(fā)形成的社區(qū)商業(yè)圈，但隨著SM廣場的開業(yè)和后面開發(fā)的首創(chuàng)、萬科、龍湖、淺水半島等商業(yè)項目，以后這里將形成以SM廣場、首創(chuàng)的伊藤洋華堂為中心的完全無縫的、新的城市中心，這種改變幾乎不容置疑。

    高地是建設(shè)路片區(qū)內(nèi)去年最早推出商業(yè)部分的樓盤，“開盤那段時間天天都是關(guān)系戶找上門來，通過各種關(guān)系來買商鋪，我們現(xiàn)在推出的商鋪基本上都一搶而空，盡管我們此前已經(jīng)預(yù)料到了這里的商鋪會很受歡迎，但還是沒有想到整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)投資氛圍竟然會如此瘋狂?！备叩亻_發(fā)商華裕實業(yè)內(nèi)部人士向記者透露說。有業(yè)內(nèi)人士認為，如果將東二環(huán)比喻成一條龍，而建設(shè)路則當(dāng)之無愧是龍頭，以二十四城為中心的雙橋子片區(qū)是龍身，成仁路口成都萬達廣場的伊藤洋華堂則是龍尾，隨著城市人口的東遷，未來整個成都消費中心的東移幾乎不可避免，“成都第三商圈”將名副其實。