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城南甲級(jí)寫字樓領(lǐng)跑

2007.5.31《居周刊》

市場(chǎng)現(xiàn)狀
——城南迅速崛起

    近年來(lái)，城中在發(fā)展的過(guò)程中，區(qū)域道路狹窄，交通擁堵，配套缺乏等問(wèn)題不斷凸顯，使其地段優(yōu)勢(shì)無(wú)法突顯，項(xiàng)目整體檔次和售價(jià)不高，銷售情況整體較差。城南相對(duì)城中寫字樓起步較晚，但是正是因?yàn)檫@樣使得整個(gè)片區(qū)的發(fā)展起點(diǎn)明顯高于城中。城南片區(qū)內(nèi)，有多所著名高校﹑寫字樓﹑酒店﹑賓館﹑餐飲以及多個(gè)駐外機(jī)構(gòu)分布于此，沿線良好的企業(yè)生態(tài)群,特色鮮明的業(yè)態(tài)，快速的發(fā)展趨勢(shì)，為商務(wù)區(qū)的形成奠定了良好的基礎(chǔ)，并提供了可持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)有力保障。

分布特征

——形成H型布局

    隨著城市發(fā)展，成都對(duì)辦公態(tài)的需求越來(lái)越多，越來(lái)越高。現(xiàn)已突破了傳統(tǒng)意義上的沿順城大道—人民南路一線分布，在整個(gè)城南區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的帶動(dòng)下,領(lǐng)事館,科華路沿線辦公格局已然形成，整體城南辦公格局呈現(xiàn)“H” 型分布態(tài)勢(shì)。沿線分布了諸如近幾年開發(fā)的頗具影響力的威斯頓聯(lián)邦大廈﹑開行國(guó)際廣場(chǎng)﹑商鼎國(guó)際﹑豐德國(guó)際廣場(chǎng)和力寶大廈等高檔寫字樓。

政策優(yōu)勢(shì)

——新規(guī)劃促發(fā)展

    2005年，武候區(qū)政府提出了人民南路科技區(qū)發(fā)展規(guī)劃，籌資100億元，打造全長(zhǎng)4.2公里的人民南路科技商務(wù)區(qū)。從這一規(guī)劃實(shí)施到現(xiàn)在，政府加強(qiáng)了對(duì)區(qū)域項(xiàng)目的引導(dǎo)，增大了政策扶持的力度，規(guī)劃下的甲級(jí)寫字樓經(jīng)濟(jì)帶已經(jīng)出具規(guī)模。近兩年，隨著政策的深入和不斷落實(shí)，城南寫字樓發(fā)展迅速。利好政策的傾斜，加速了開發(fā)商在沿線周邊資寫字樓物業(yè)的速度。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)

——直通市中心﹑交通便利

    人民南路是成都發(fā)展較早的交通要道,往北直通天府廣場(chǎng)，往南連接天府大道和機(jī)場(chǎng)高速路，出城入城都非常便捷。對(duì)于傳統(tǒng)市中心CBD而言，城南區(qū)域交通往來(lái)的通達(dá)度和便利度大大優(yōu)于市中心，交通條件無(wú)可比擬。

居家優(yōu)勢(shì)

——商務(wù)人士的首選之地

    國(guó)際城南又是許多成都人眼中的“富人區(qū)”，是眾多外來(lái)高素質(zhì)高收入人群的聚居地。對(duì)于居住在此的商務(wù)人士，基于上班的就近原則，城南理所當(dāng)然的成為其辦公的最佳之選。相對(duì)于城中，城南有得天獨(dú)厚的居家條件，成熟的商務(wù)條件﹑便利的交通云集眾多高檔寫字樓等有利條件，使得許多來(lái)川發(fā)展的商務(wù)人士會(huì)優(yōu)先考慮在城南居家﹑辦公。

資料鏈接

今年，成都寫字樓供應(yīng)將突破百萬(wàn)

    日前，省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布了《2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，其中對(duì)寫字樓市場(chǎng)也做了詳細(xì)調(diào)查——2006年的成都寫字樓市場(chǎng)可謂亮點(diǎn)多多。南面的市場(chǎng)尤其受人關(guān)注，香格里拉，力寶大廈，商鼎國(guó)際等甲級(jí)寫字樓的出現(xiàn)，改變了成都甲級(jí)寫字樓的格局。據(jù)預(yù)測(cè)，2007年，成都寫字樓供應(yīng)量將突破百萬(wàn)平方米。

    報(bào)告顯示，去年成都城區(qū)供應(yīng)辦公寫字樓56.90萬(wàn)平方米，是前年的2.1倍：新增供應(yīng)量達(dá)到24萬(wàn)平方米，總吸納量達(dá)到14.6萬(wàn)平方米，為歷年來(lái)最高。從市場(chǎng)租賃情況來(lái)看，成都得甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)平穩(wěn)，平均租金為90元/平方米

    寫字樓總體空置水平為27％，在供應(yīng)量增加較大的情況下能保持較高的出租率，進(jìn)一步說(shuō)明市場(chǎng)需求仍較為旺盛。幾大傳統(tǒng)和新型商務(wù)區(qū)更是厚積薄發(fā)，新盤不斷涌現(xiàn)，為2007年成都寫字樓進(jìn)入快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

    2006年，寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是中低檔開發(fā)過(guò)量，市場(chǎng)壓力較大，高檔寫字樓內(nèi)修難以外樹，并非名副其實(shí)；市場(chǎng)預(yù)期過(guò)高，投資風(fēng)險(xiǎn)加大。據(jù)了解，僅正熙國(guó)際，華敏翰尊國(guó)際，力寶大廈，中環(huán)廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目就帶給成都市場(chǎng)28萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。加上一些拍賣成功的爛尾樓將很快重新包裝上市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，隨著更多優(yōu)質(zhì)商廈項(xiàng)目的竣工上市，沉寂了兩年的成都優(yōu)秀寫字樓將有上100萬(wàn)平方米體量呈現(xiàn)，甲級(jí)寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)也將空前加劇。

    另一方面，一些老牌寫字樓租金出現(xiàn)在下滑趨勢(shì)：川信大廈﹑冠城廣場(chǎng)的月租金，從以往的97.6元/平方米降到了78.1/平方米左右，原因在于這些老牌寫字樓已建成多年，其物業(yè)形態(tài)越來(lái)越舊。而一些新甲級(jí)寫字樓無(wú)論是配套設(shè)施還是物業(yè)服務(wù)上，都優(yōu)于這些老寫字樓，從而導(dǎo)致了客戶的分流。在未來(lái)，老牌寫字樓的生存危機(jī)將進(jìn)一步加劇。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，老牌寫字樓面臨強(qiáng)手如林的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只有盡快更新設(shè)施﹑完善服務(wù)﹑否則難保其江湖地位。